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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
词、联贺2023年元旦****** 编者按 新年伊始，万象更新。值此佳期，野草诗社、玉坛诗书画苑的诗人挥毫泼墨，创作一批诗词楹联作品，现刊发部分佳作，以飨读者。 一丛花·辞旧 王改正（北京） 新元开泰，气象更新。仰望蓝天，有“祝融”探火，“羲和”逐日，“天和”遨游星辰。玉渊潭里，水波澹荡；世纪坛边，鼓乐雄浑。青鸭戏水，翠鸟凌云。可吟怀咏志，能悦性怡神。于是忆家山故旧，思父老乡亲。谁来微信，我有清吟。词曰： 迎新辞旧又年终，岁月太匆匆。家山微信乡愁苦，举瑶杯，泪眼濛濛。榆麦桑麻，思怀父老，情意寄三农。 长河一带水溶溶，舞步伴琴声。天和舱外清清月，照苍民，仰望星空。待到春来，桃红柳绿，都爱嫁东风。
鹧鸪天·癸卯迎春曲 李伟亮（河北） 柳影烟花隔岁真，流光暂许得闲身。斟来一盏屠苏酒，醉了千家烂漫春。 风点卯，福敲门。诗章吟罢长精神。东邻弹曲西邻唱，年味浓时雪色新。
釆桑子·迎新年 姚琳莉（浙江） 波水粼粼倒垂杨，桅影轻航。流光徜徉，烟雨幽幽话清凉。 四海倾行来去忙，怎费思量，尘事端详，云淡风轻无短长。
鹧鸪天·元日 李小华（四川） 回首壬寅辞虎年，征程又是著雄篇。恢宏谋略环瀛誉，不朽功勋日月悬。 迎玉兔，启新元。生机无限报花鲜。吉星争耀高峰越，癸卯莺鸣喜占先。
沁园春·元旦吟哦 蒲 俊（四川） 玉兔开新，辞岁倾怀，兴绪万千。忆九天建站，六英嘉会，亿民纳福，四景尧天。赤县神州，大街小巷，七彩流光紫气诠。运筹略，复兴宏图展，景焕无边。 宇寰路带波连，迭互利、双赢百卉妍。颂雄师烈武，海天亮剑，东方崛起，科技争先。五岳崔巍，大江浩荡，一代时英始志坚。号角响，再追双百梦，勇往无前。
蝶恋花·元旦抒 文光焰（四川） 雪霁梅开香入户。腊破春回，又是经年暮。游子思归南北路，屏传祝愿兼思语。 陌上明朝莺燕舞。莫叫流光，总被闲愁误。且把诗心随酒煮，研花入墨新元赋。
巫山一段云·元旦 冯星辽（四川） 雪润梅娇艳，风催绿渐肥。家家年味绕罗帏，游子已当归。 万树抽新蕊，千山起翠微。春风报喜入柴扉，天地永生辉。
玉堂春·早梅初绽 邹慧萍（宁夏) 早梅初绽，鹊踏新枝呼伴。已是春还，似水韶光。岁岁年年，暑往寒来去，借问谁堪日月长。 紫燕归飞殷切，春深春浅翔。旧垒人家，识得东风好，桃杏离离倚画堂。
破阵子·冬尽春归 何晓晴（宁夏) 三载浑如旧梦，一朝雾散烟霞。心绪悠悠涤过往，意念沉沉连海涯。驱魔须有槎。 冬育生机无限，春临蓬勃新鸦。天地仁慈常忘我，日月从容一任嗟。人声似水哗。
渔家傲·年关 丁丽君（山西） 清弦弹雪和茶煮，徐徐翻检年归处，九曲痴心难了悟。频自顾，几多词赋朝还暮。 待绽寒梅凝瑞露，听来激越风中鼓，逐浪排云驱瘴雾。红韵舞，诗魂且待同春住。
清平乐·元旦 王文荣（天津） 惠风和畅，曲曲春歌荡。聚力凝心齐志壮，逐梦催征号响。 钟美绿水青山，新岁新地新天。强国宏图绘就，再书特色雄篇。
赵永生（北京） 特色凝香春焕彩； 初心织梦锦添花。
刘能英（北京） 花簇乡村融合路， 春描区域协调图。
韦树定（北京） 一路春风，万里程如虎添翼； 百年使命，千秋业见凤呈祥。
高寒（武汉） 嘉政答升平，喜福满河山，虎尾肃清三载疫； 丰年腾气象，看花喧街陌，兔毫描绿一枝春。
张连玉(湖北) 描绘蓝图，凝心聚德，共圆中国梦； 催征金号，立志攻坚，际会大康庄。
魏春彩(湖北) 众志成城，经雨御风，人类愿新冠远去； 励精图治，翻天覆地，神州迎玉兔归来。
黄汉民(湖北) 红旗高举，祖国雄威好景。 青龙独尊，航天俊杰欢欣。
李玲(湖北) 梅开岁尽，恭迎兔至虎归顺； 雪舞新年，福启春来疫疾消。
张凤先（四川） 沐雨经风斐然伟业铭华夏， 雄关漫道踔厉前行上玉阶。
谢光华(湖北) 高擎二十大旌旗，不负初心，开创未来圆国梦； 竞发万千帆沧海，犹怀壮志，迎新除旧喜春风。
李荆江(湖北) 天问星繁，轮回四季更新拓； 地求疫绝，转换三观做大攀。
海平君（山西） 十里春风萦好梦 一枝兔管写新诗
常丽红（山西） 红日大光，绘就蓝图凭圣手， 黎元伟业，筑成好梦待春风。
常旖格（山西） 奔月神舟邀玉兔， 撒花丝路舞金龙。
马煦乔（山西） 山川瑞气盈万户， 日月祥光照九州。
孙渝泽（山西） 金杯祝岁乾坤大， 玉兔迎春日月新。
李雨乐（山西） 红梅傲雪扬佳气， 玉兔迎春布紫云。
宋佳月（山西） 梅向金光勤报喜， 燕寻翠柳乐开颜。
韩存轩（山西） 玉兔豪光生紫气， 金龙捷足入青云。
姚宣羽（山西） 瑞雪飘飘含韵到， 红梅点点咏春来。
李沐阳（山西） 红梅贺岁满堂彩， 白雪迎春万事兴。
杨凯焱（山西） 喜居宝地千年旺， 福照吉门万事兴。
杨子煜（山西） 雪花滋润红梅艳， 紫气升腾绣户祥。 组稿：何云春 李方舟 审稿：王改正 张 宁 （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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